程序与管理制度 篇1
1物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声,即在设备、门窗安装阶段,时间上大致在竣工验收前5个月。
2施工建设介入程序与内容
2.1成立介入小组,一般2~3人,专业组人员专业搭配合理,具有水电气专业知识和良好的沟通技巧,并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接,及时回复物业的建议。
2.2介入小组按照施工安装进度进行现场跟进,发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度,通常可通过建立一套报表体系来实施,报表包括的主要内容有:工作计划、检查情况及对问题处理的建议。
2.3实行填报前期介入情况周报制度,将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门,并跟进所呈报问题解决情况。
2.4物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会,及时沟通相关问题和进度。
2.5物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导,并跟进问题整改落实情况。
2.6物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点
2.6.1了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等,并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目,加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度,注意完善相关设计规划缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。
2.6.2地下室工程
地下室因其结构埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境,是渗漏问题的常发部位。因此,根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项:
a)无论采取何种防水设计施工,基坑中不应积水,如有积水,应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。
b)采用防水混凝土结构时,除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外,应重点检查:砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦);底板应尽量连续浇注,须留设施工缝时,应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后,墙体只允许留水平施工缝;后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下,墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等);预埋件的埋设应严格按规范施工;养护时间和养护方式应严格监控,此项是承建商经常忽视的工序,但对砼的防水能力有较大的影响。
c)采用水泥砂浆防水层,除按设计及规范施工外,应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角;刚性多层作法防水层宜连续施工,各层紧密贴合不留施工缝。
2.6.3回填土工程
回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量,如回填质量不好,将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道,使地面开裂等问题。因此,应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控,有问题应坚决要求返工,否则后患无穷。
2.6.4楼面、屋面砼工程
楼面、屋面砼工程质量,通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因,亦是物业在以后的'维修工作中无能为力的问题,故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。
a)钢筋绑扎:钢筋绑扎是否按图按规范施工,其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题,均造成以后楼板的开裂,特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查,同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作,以免出现露筋现象。
b)砼浇注:除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外,鉴于物业常见质量问题,物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理,有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题,通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水,还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实,出现外墙面雨水渗入外墙面后,在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面,导致维修困难,故对以上部位砼的振捣应严格监控。
2.6.5砌筑工程
建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象,造成此问题,通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对,砂浆不饱。因此,在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督,墙顶与梁底间的砌砖,应把砖体斜砌,使砖体两头顶紧墙顶和梁底,并保证砂浆饱满。
2.6.6装饰工程
a)外墙面:外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法,外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防(无特别的防水层),仅是靠外墙面的砂浆抹灰层,外饰面作防水,故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空壳)、抿缝饱满等方面,应严格监督。
b)内墙面及天花板:内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料,应注意砂浆的搅拦均匀,以免造成墙体饰面开裂,墙体与砼梁、柱搭接处,最好加设砂布等材料后再抹灰。
c)地面:厨、厕地面,作为湿区应重点监理,注意砂浆密实及查坡泄水方面。
2.6.7门窗工程
木门与墙体接合处,由于材质的差别,经常会出现缝隙,外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水,这些都是施工问题,应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。
2.6.8给排水工程
a)给水工程:现有高层建筑通常采用高位水池供水,其低楼层的供水,常常因高差问题造成水压较大,而设计者通常会在由高位水池通往低层住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造,较易为细小杂物堵塞,故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式,应改为密孔眼管道入水,以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内,则应在隐蔽前做试水、试压试验。
b)排水工程:原有常用的铸铁管,常因质量问题,出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水,使用年限短等问题,使物业管理公司维修困难、管理费用增多,在可能的情况下建议改用pvc水管。
程序与管理制度 篇2
1.0目的:实行层级管理、层级负责的管理体制。
2.0适用范围:保安部各级管理。
3.0管理程序:
3.1保安部的工作在管理处主任/经理的监督及指导下,开展各项具体工作。
3.2保安部队长接到管理处主任/经理的指令,直接安排实施。
3.3保安部队长直接指挥领班具体实施工作。
3.4保安部领班必须配合队长按质按量及时完成工作指令。
3.5保安部领班在队长的监督与指导下,实施对队员的日常工作安排及管理工作。
3.6队员要积极努力地协助、配合、执行领班的指令,绝对服从管理。
3.7执行任务后,及时把情况逐级向上汇报,队长可亲自了解监督任务完成情况,经确认无误后,方可向管理处主任/经理汇报及存档。
4.0责任制度:
4.1每个班由领班负责安排队员工作,定人定岗。
4.2每个队员负责自己岗位区域内的一切公共设施的`安全及其它的异常情况的处理工作,因东西损坏不知道、或处理问题不及时所造成的后果由当值队员负责。
4.3有问题不及时处理或不及时上报者,责任由当值队员负责。
4.4处理问题不当,隐瞒事实,责任由当值队员负责。
4.5队员不遵守岗位纪律及不注意个人行为,若有人投诉,追究当值队员责任及当值领班责任。
4.6不主动为业主提供服务,一经发现属实追究当值队员及领班责任。
4.7在8小时上班期间岗位发生的事情,领班不向上级报告的,追究当值领班责任。
4.8队员有问题及时上报,领班未跟进或不上报追究领班责任。
4.9当值领班有问题上报队长,队长不及时处理或处理不当追究队长责任。
4.10队长有事不上报,或上报不及时所造成的后果由队长负责。
5.0基本要求:
5.1监督落实日常工作部署,严要求、高标准、责任到人,谁主管谁负责,达到逐级请示、逐级要求、逐级落实。
程序与管理制度 篇3
一、道口岗工作规程
1.车辆进岗
①当发现有车辆需进入住宅区(大厦),驶近道口挡车器前时,应立即走近车辆,向司机立正行举手礼。
②当司机开启车窗时,递上保管卡同时说“先生(小姐),请收好保管卡(出示登记卡)”。
③在发卡的同时,另一名值班员应迅速在《车辆出入登记表》上准确填写各栏目。
④发卡登记完毕后,应立即将道闸开启放行,并提示行驶路线,若后面有紧跟车辆排队时,应示意其停下,并致歉“对不起、久等了”,然后发卡。
⑤车辆安全进入道口后,方可放下道闸,确保道闸不损坏车辆。
⑥当遇到公安、警察、政府部门执行公务的车辆要进入时,查证后放行,应作好《交接班记录》登记车牌号。
2.车辆出岗
①当发现有车辆驶出住宅区(大厦)到达挡车器前时,即上前立正并说“先生(小姐)您好,请您交还保管卡”,并核对车牌号。
②进场时间,如没超过半小时,开启道闸放行;如超过半小时则应按标准收取保管费,随手给发票,并说“谢谢”,收费手续完毕后开启道闸放行,在收卡验证和收费的同时,另一名值班员应在《车辆出入登记表》上准确填写有关内容。
③若后面有车紧跟,应立即挡在车前示意停下,另一名值班员应立即放下道闸,再按上述规定处理下一辆车的放行,并说“对不起,久等了”。
3.注意事项
①车辆出入后切记放下道闸,以防车辆冲卡。
②放下道闸时应格外小心,防止道闸碰损车辆和行人。
③遵守服务礼貌用语中车辆管理服务文明礼貌用语。
二、车库(场)岗工作规程
1.车辆进场
①当有车辆驶入地库(地面停车场),应立即开启车挡。
②迅速准确地在《车辆出入登记表》上记录车牌号及其他项目(在道口岗已登记的车辆如无要求可以不登记)。
③指引车辆缓行安全停放在自己的车位上。
④提醒司机关锁车辆门、窗,并检查是否漏水漏油。
2.保管
①每小时巡视检查一次车辆,是否正常,如有车被损坏、车门未关、车未上锁、漏油漏水等情况应即时通知车主处理,未通知到车主时,做好《交接班记录》,同时报班长或管理处。
②清点车库内车辆,与《车辆出入登记表》上是否一致。
③严密注视车辆情况和驾驶的行为,若遇醉酒驾车者应立即劝阻,并报告班长或管理处即时处理。
3.车辆出场(库)
①当车辆驶出车库时,应首先仔细核对出场的车辆和驾驶员。
②查对无误后,值班员开启车挡,并迅速在《车辆出入登记表》上做好登记。
③若对出场车辆和司机有疑问时,应立即到车挡前面向司机敬礼,再向司机盘问核对有关情况。
④在盘问和核对中发现有问题,应立即扣留车辆,机智地应付司机,并用对讲机报告车管负责人和管理处。
4.电子收费系统
①已租车位的车辆驶入停车场,电子收费系统会识别车上的电子出入卡自动放行,车管员通过电脑进行记录;临时车辆驶入停车场,司机需按电子收费系统上的出入键取得临时停车磁票,然后电子收费系统的栏杆自动升起放行。
②已租车位的车辆驶出停车场时,电子收费系统会识别车上的电子出入卡自动放行,车管员通过电脑进行记录;临时车辆离场,司机到收费处交电子磁票,核实停车时间和保管费金额,交款后取回磁票,出场时将磁票插入收费系统,检查交款情况无异后自动放行。
三、车辆被盗、被损坏的处理
1.车辆被损坏的'处理
①当发现车辆被碰撞、摩擦造成损坏时,车管员应记下肇事车辆号码,暂不放其驶出车场,并联系物业部负责人及受损车主与肇事车主共同协商解决。
②如果车辆被损坏而未被当场发现时,车管员发现后也要立即通知车主,并报告高级车管员及物业部负责人,共商处理办法。
③属楼上抛物砸车事故,车管员应立即制止,并通知肇事
者对造成的事故进行确认。
2.车辆被盗的处理
①车辆在停车场被盗后,由物业部主管确认后,立即通知车主,协同车主向当地公安机关报案。
②事故发生后,被保险(车主、停车场)双方应立即通知保险公司,保管单位要协助车主向保险公司索赔。
③车管员、物业部、车主应配合公安机关和保险公司做好调查处理工作。
车管员认真填写交接班记录,如实写明车辆进场时间、停放地点、发生事故的时间以及发现后报告有关人员的情况。
四、洗车台的清洁
1.作业程序
①用扫把对洗车台和地面进行清扫。
②对地面油污处用洗洁精擦洗。
③用水清洗车台和周围的地面。
④用锹铲起排水沟里的泥沙,并用手推车运到垃圾中转站上车。
⑤盖好铁盖,清洁工具。
2.标准
①目视地面无明显垃圾、油污,每天清扫不少于六次(上午、下午、晚上各两次)并保洁。